İPOTEK 12


İPOTEK
19 votes, 3.74 avg. rating (75% score)

İpotek, bir çeşit taşınmaz rehnidir. Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak ipotekle güvence altına alınabilir. Borçlunun borcundan sorumluluğu devam eder. Taşınmazın paraya çevrilmesinden sağlanan para alacağı karşılamazsa, rehinli alacaklı borçlunun diğer malvarlığı unsurlarına da başvurabilir. Borçlu ipotekle karşılanamayan bölümünden, alacağın aslı ile faiz gibi eklentilerinden de sorumludur. İpoteğe konu olan taşınmazın mutlaka borçlunun mülkiyetinde olması gerekmez. Taşınmazın maliki üçüncü kişi için taşınmazı üzerinde ipotek kurabilir. Bu durumda taşınmaz maliki ‘borçlu’ sıfatı kazanmaz. İpotek veren kişinin sorumluluğu ipotek akit tablosunda belirtilen miktarla sınırlıdır.

Medeni kanun uyarınca; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen taşınmaz üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler üzerinde ipotek kurulabilir. Ticaret kanununa göre bir alacağın temini için –gemi üzerinde-  de ipotek kurmak mümkündür. Çünkü gemi siciline kayıtlı gemiler taşınmaz hükmündedir. Maden sicil tüzüğü uyarınca madenler, Türk Sivil Havacılık Kanunu’na göre bir alacağın temini için hava aracı üzerinde de ipotek kurulabilir.

İPOTEK KURUMUNA YÖN VEREN İLKELER

İpotekle güvence altına alınan alacak ve ipotek konusu taşınmaz taraflarca açıkça belirtilmiş olmalıdır. Kural olarak ancak miktarı Türk Lirası ile tapuda gösterilen belirli alacak için kurulabilir. Ancak yurt içinde veya yurt dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden taşınmaz rehini kurulabilir. İpotek mevcut bir alacak için kurulabileceği gibi ileride doğacak bir alacak için de kurulabilir. Üzerinde ipotek kurulacak taşınmaz tapuya kayıtlı olmalıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar taşınır rehini hükümlerine tabidir. Müşterek mülkiyette malik kendi hissesi üzerine tek başına ipotek kurabilir. Elbirliği mülkiyetindeyse tüm maliklerin onayı gerekir. Aynı alacak için birden fazla taşınmaz üzerinde ipotek kurulabilir. Taraflar hangi taşınmazın alacağın ne kadarını güvence altına aldığını serbestçe kararlaştırabilir. Birden fazla taşınmaz üzerinde rehin yükü bölünmeden alacağın tümü içinde ipotek kurulabilir.  Bu duruma kolektif rehin adı verilir. Amaç tek bir alacağın tamamını güvenceye almaktır. Rehinli taşınmazlardan birinin paraya çevrilmesiyle rehinli alacaklı alacağını elde etmişse diğer taşınmaz üzerindeki rehin sona erer. Rehinli alacaklı alacağını yalnızca bir kez elde eder. Bu durumda rehinli alacaklı rehinli taşınmazların tamamının paraya çevrilmesini istemek zorundadır. Hangi taşınmazın paraya çevrileceğine icra memuru karar verir.

İPOTEK NASIL KURULUR?

İpotek tapuya tescil edilmek suretiyle kurulur. Dolayısıyla yalnızca tapuya kayıtlı olan taşınmaz hakkında ipotek kurulabilir. Çünkü tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların rehini taşınır rehini hükümlerine tabidir. Ayrıca yasal ipotek hakkı tanınan hallerde şekil şartına uyulmasına gerek yoktur. Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir. Bu belge Sadece tescilin yapıldığını ispatlar, kıymetli evrak nitelinde değildir.

 İpotek tapu sicilinden –rehin hakkı sahibinin yazılı terkin talebi üzerine- ipotek kaydının silinmesi yada taşınmazın tamamen yok olması ile sona erer. Taşınmazın kamulaştırılması halinde, mülkiyet hakkı ile birlikte, taşınmaz üzerinde bulunan tüm haklar –ipotek hakkı dâhil- sona erer. Bundan sonra bu hak kamulaştırma bedeli üzerinde devam eder. İpotekle güvence verilen borç sona ererse, ipotek tapudan silinmedikçe şekli bakımdan geçerliliğini sürdürür. Alacak sona erince ipotekli taşınmazın sahibi alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini istemelidir. Bu durumda ipotekli alacaklı terkinden kaçınırsa tapu kaydının düzeltilmesi davası açılması gerekir. İpotek belirli bir süre için kurulmuş olsa da sürenin bitmesiyle resen kaldırılamaz.

İPOTEĞİN KAPSAMI NEDİR?

Kesin doğmuş ipotek de denilen anapara ipoteğinde, ipoteğin kapsamına, anapara, takip giderleri, yatırılan harçlar, alacaklı vekili için icra müdürlüğünce takdir edilen vekâlet ücreti, gecikme faizi ve sözleşmede yasal sınırlara uygun kararlaştırılan faizi girmektedir. İpotekli borç, ipotek belgesinde öngörülen sürenin dolmasıyla muaccel olur, alacaklı temerrüt faizini ancak bu tarihten sonra isteyebilir. Eğer ipotek süresiz olarak kurulduysa borç alacaklının ihtarıyla muaccel olur ve ihtar tarihinden itibaren gecikme faizi istenebilir. İcra müdür yardımcısı vade tarihinden tahsil tarihine kadar işleyecek faizleri hesaplayıp anaparaya ekler. Alacaklı ipotek akdi tablosunda belirlenmiş olan gerek temerrüt faizi ve gerekse akdi faiz oranına göre takipte bulunabilir. (12.HD 9.7.2002T., 14236/15061) temerrüt faizine yeniden temerrüt faizi işletilemez. İpoteğin bir yıl(altı ay) vadeyle faizsiz olarak kurulmuş olması halinde, alacaklı belirtilen bir yıl süre geçtikten sonra temerrüt faizi talep edebilir. ( 12.HD 20.02.2006 T. 26399/3037)

İpotek kapsamındaki sözleşme faizleri kanunda süre bakımından sınırlandırılmıştır. Buna göre alacaklı ancak iflasın açıldığı yada taşınmazın paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faizleri talep edebilir.

Ayrıca alacaklı, rehinli taşınmazın korunması için zorunlu masraf yapmışsa ve özellikle malikin borçlu olduğu sigorta primlerini ödemişse bundan doğan alacakları tescile gerek olmaksızın aynen rehinli alacağı gibi güvenceden yararlanır.

Maksimal ipotek de denilen üst sınır ipoteğinde, yani ipotek kurulduğu anda henüz doğmamış olan fakat ileride doğacak alacak için kurulacak ipotekte, anapara, sözleşme ve temerrüt faizleri, mahkeme ve icra giderleri ancak tapu sicilinde tescil edilmiş olan alacak miktarını aşmamak koşuluyla ipoteğin kapsamına girer. Üst sınır ipoteği kurulurken, MK 875 hükmünün uygulanmayacağının bilinmesi gerekir. Bu nedenle uygulamada alacaklılar ana alacak ve yan edimleri karşılamak için, ipotekle güvence altına almak istedikleri alacak miktarını daha fazla göstermektedir. Bu tür ipotekte akit tablosunda veya kredi sözleşmesinde aleni olarak sorumluluğun limiti aşacağı belirtilse de ipotek veren kişinin sorumluluğu yine üst limitle sınırlıdır. Limit dışında kalan alacak asıl borçludan genel haciz yoluyla takip edilerek istenebilir. Ancak taşınmazını ipotek eden üçüncü kişiye limit dışında kalan alacak için hiçbir şekilde başvurulamaz. Limit ipoteklerinde taşınmazın sorumlu olduğu miktarın dosya alacağı ipotek limiti altında ise bu dosya alacağı, dosya alacağı ipotek limitini aşıyorsa ipotek limiti kadar olduğunu Yargıtay 12 HD 3.10.2006 tarihli kararında açıkça belirtmiştir.

Taşınmaz üzerinde kurulan ipotek, taşınmazın bütünleyici parçalarını, eklentilerini, belirli koşullarda hukuki semerelerini ve taşınmaz yerine geçen değerleri de kapsar. Taşınmazın bütünleyici parçaları o taşınmaz üzerindeki binalar, ağaçlar vb.dir. İpotek kurulunca bu parçalar da kendiliğinden ipoteğin kapsamına girer. Taşınmazın eklentileri makinalar, eşyalar vb.dir. Taraflar eklentilerin ipotek kapsamına girmediğini kararlaştırabilir. Kiraya verilen bir taşınmaz üzerindeki rehinin kapsamına, borçluya karşı rehinin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlanmasından veya borçlunun iflasının ilamından başlayarak rehinin paraya çevrilmesi anına kadar işleyen kira bedelleri de girer. Rehin hakkı, kiracılara karşı ancak cebri icra yoluyla takibin kendilerine tebliğ edilmesi veya iflas kararının ilanından sonra ileri sürülebilir. Üzerinde ipotek kurulan taşınmaz sigorta edildiyse, ipotek ödenecek sigorta bedellerini de kapsar. İpotekli taşınmaz kamulaştırılınca ipotek hakkı taşınmaz üzerinde son bulun fakat malik adına yatırılan kamulaştırma bedeli üzerinden devam eder.

İpoteğin anapara ipoteği veya üst sınır ipoteği olması ipoteğin paraya çevrilmesi konusunda önem taşır. Nitekim anapara ipoteği ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip, üst sınır ipoteği ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takip ile paraya çevrilir. Doktrindeki genel görüşe göre ipoteğin kurulduğu tarihteki alacak miktarının belirli olması halinde anapara ipoteği, belirli olmaması yani ilerde doğacak bir alacak için ipotek kurulması üst sınır ipoteği söz konusudur. Yargıtay 12.HD 12.11.2002 tarihli kararında mevcut bir alacak için kurulan ipoteğin kesin borç ipoteği olduğunu açıkça belirtmiştir. Bununla birlikte, ipoteğin niteliğini belirlemek için sadece ipotek akit tablosundaki sözcüklere bakılamayacağı, taraflar isticvap edilerek, taraflar arasındaki ilişkinin hukuki niteliğinin sözleşme, ihbarname vb belgeler incelenerek araştırılması gerektiğine yönelik kararlar da mevcuttur.

DEĞİŞMEZ DERECELER İLKESİ

Taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurmak mümkündür. Bunlar arasındaki öncelik sırasının belirlenmesinde sabit dereceler sisteminden yararlanılır. Çeşitli rehin hakları sıralarını kuruluş tarihine göre değil tarafların iradelerine göre alır. Tapu kütüğüne yapılan tescil her reh,n hakkına belli bir derece ve sıra tespit eder. Dereceler 1.2.3… şeklinde sıralanır. Daha önceki sıralarda değişiklikler daha geri derecedeki rehinler önünde boşluk yaratır. Sonraki rehin hakları bu boşluğu doldurmak için kendiliğinden ilerlemez. Ancak sonra gelen ipotekli alacaklıya boş dereceye ilerleme hakkı tanınabilir. Bu hakka serbest dereceden yararlanma hakkı denilmektedir. Malik de üst sırada boşalan dereceleri doldurabilir. Malik bir alacaklıya ‘önce gelen derecede’ ipotek kurabilir.

Taşınmazın paraya çevrilmesi sırasında elde edilen paradan önce birinci derecedeki alacaklı, o derecede yazılı güvence miktarı kadar alacağını alır. Bundan sonra geriye para artarsa ikinci derecedeki alacaklı o derecede yazılı güvence miktarı kadar alacağını alır. Geriye para kalması durumunda ne kadar derece varsa, durum böylece ilerler.

Bir derecede bu derecedeki güvence miktarı ile sınırlı olarak birden fazla ipotek kurulabilir. Bunlara yan derece denir.  Rehinin sağladığı güvence tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Taşınmaz rehini, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecelere de kurulabilir.


Leave a comment

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir


sekiz − = 6

12 thoughts on “İPOTEK

  • aysen uzun

    Akıcı ve güzel açıklamanız için teşekkürler.Ancak “taşınmazını ipotek eden üçüncü kişiye limit dışında kalan alacak için hiçbir şekilde başvurulamaz. Limit ipoteklerinde taşınmazın sorumlu olduğu miktarın dosya alacağı ipotek limiti altında ise bu dosya alacağı, dosya alacağı ipotek limitini aşıyorsa ipotek limiti kadar olduğunu Yargıtay 12 HD 3.10.2006 tarihli kararında açıkça belirtmiştir” burada bir açıklama yapmak gerek,bankalar akit tablosuna kefillik ibaresi de ekliyorlar,vatandaş bankada sözleşme imzalamadım sadece evimi ipotek ediyorum sanarak Tapuya gittiğinde Tapu’nun kefil alabildiğini bilmiyor,ipotek vermek için imzalamaya mecbur sanıp imzalıyor ve kefil oluyor,Yargıtay da bunu bir güzel onaylıyor.Ülkemin akıl ermeyen olaylarından birisi,aman dikkat!!!

  • ertan yıldırım

    Halil bey iyi günler benim dayımla yarı yarıya ortak bir arsamız vardı. Ben üzerimdeki payı önce 2 yıl önce teyzeme 1 önce ise teyzemden arkadaşıma anlaşmalı satış yaptırdım.Biz bu satışları arsanın diğer yarısının sahibi dayıma noter ile bildirmedik o da bize ön alım davası açtı.Halil bey biz tapuda arsanın değerini düşük göstermiştik o da davayı bu değer üzerinden açtığından arsa şu anda gerçek değerinin %20 si halil bey bir dayım bir de bize şöyle bir teklif sundu siz arsanın mülkiyetini bana verin %50 üzerinde tapuda şerh koydurun biz bu durumda dayımın tasarruf hakkını kısıtlayan süresiz nasıl bir şerh koyabiliriz bir de muavazaalı satış olduğu için mahkeme burda ön alım hakkını dikkate alabilir mi

  • ibrahim

    merhaba ;

    babam 2014 yılında vefat etti , bir şirkete evini ipotek vermişti ( şirket ortağı değil ) ,ipotek borcu mirascılara gelir mi.

  • Erdoğan Akça

    Merhabalar avukat bey, ben yakın bir akrabama 150.000 TL kredi karşılığında oturduğum evi bankaya ipotek olarak gösterdim. Bu kişi zamanı geçmesine rağmen bankaya olan kredi borcunu ödeyemedi. Netice itibariyle bizim eve icra takibi geldi. Bizim bankaya olan ödememiz gereken borç kredi çekilen para olan 150.000 TL’den ibaret mi yoksa gecikme faizinden de biz mi sorumluyuz? Vereceğiniz bilgiler için şimdiden teşekkür ederim

  • Deniz

    Avukat Bey İyi Günler,
    Zamanında, ipotekli bir taşınmaz satın aldım. Bu taşınmaz üzerinde, banka lehine üst limit ipoteği kurulmuş. İpotek limiti olarak 180.000 TL işlenmiş. Taşınmazı satın aldığım kişi, bankaya olan borcunu ödeyemedi ve banka rehnin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip başlattı. Şuan maliki olduğum taşınmazın, kıymet takdiri 300.000 TL olarak hesaplandı.
    Benim sorum:
    1) Taşınmaz, ihale ile satılıp, satışta elde edilen miktarın 180.000 TL si bankaya verildikten sonra kalan bakiye bana iade edilecek mi ?
    2) Ayrıca ben, bu 180.000 TL için borçluya yani taşınmazı satın aldığım kişiye başvurabilecek miyim ?