Etiket arşivi: gayrimenkul hukuku

GAYRİMENKULLERE YÖNELİK İNTİFA HAKKI- Av. H.Çelik

GAYRİMENKULLERE YÖNELİK İNTİFA HAKKI

İntifa hakkı, yani intifa yararlanma anlamına gelmektedir. Hukuk terminolojisinde ise sınırlı ayni hak olarak gösterilir ve bir mal varlığından devir dışındaki bütün imkanlardan yararlanma hakkı verir. Kanuna göre bu hak taşınır, taşınmaz ve diğer bütün malvarlığı değerleri üzerine kurulur. Taraflar aksini kararlaştırmadığı sürece bu hak sahibine mal varlığı değeri üzerinde tam bir yararlanma yetkisi vermektedir. Gayrimenkuller üzerinde ise intifa hakkını ancak tapu kütüğüne tescil işlemi ile kurulabilmekte ve bu şartla sonuç doğurabilmektedir. Ayrıca taşınmaz üzerindeki yasal intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise, herkese karşı ileri sürülebilir.

Kendisine intifa hakkı tanınan şahıs, taşınmaz kendisine ait olmamasıyla birlikte söz konusu taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisine sahip olabilecek, malı zilyetliğinde bulundurabilecektir. Ancak taşınmazın esas maliki olmadığı içinmal üzerinde tasarruf yapabilme yetkisi bulunmamaktadır. Taşınmazın kanun nezdinde maliki olan kimse başka birine intifa hakkı tanıdığı zaman kendisinde çıplak mülkiyet kalmış olur.

Burada sözleşme serbestisi gereği taraflar doğal olarak söz konusu gayrimenkul üzerinde intifa hakkının şahsa ne derece yetki tanıdığını kararlaştırabileceklerdir. Kanun, intifa hakkı tanınan şahsa belirli yetkiler tanımakla birlikte mal sahibini de koruma altına almıştır, bu doğrultuda intifa hakkı sahibine söz konusu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen gösterme yükümlülüğü yüklemiştir.İntifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malın muhafazası ve olağan bakımı için zorunlu, gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür. Malın muhafazası, daha önemli işlerin yapılmasını veya önlemlerin alınmasını gerektiriyorsa; hak sahibi, durumu malike bildirmelidir ve malik de bu onarımların gerçekleştirilmesine izin vermek zorundadır. Malikin gereken işleri yapmaktan kaçınması hâlinde hak sahibi, bunları onun hesabına kendisi yapabilir. Ardından hak sahibi malın muhafazası ve kullanımı açısından yapmış olduğu masrafları vekâletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde taşınmazın malikinden talep edebilecektir.

 İntifa hakkı süresi taraflarca kararlaştırılabilir. Ancak gerçek kişilerde en fazla kendisine bu hak tanınan şahsın hayatı sona erene kadar tanınabilir. Tüzel kişilerde ise bu sürenin üst sınırı yüz yıldır.

Gayrimenkullerde İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

-Sözleşmeden Doğan:

Taşınmazın maliki olan şahıs gerçek kişi veya tüzel kişi yararına, sözleşme süresini ve şartlarını kararlaştırabilmekle birlikte intifa hakkı tanıyabilir.

-Kanundan Doğan:

Yukarıda belirtildiği üzere tapu kütüğüne tescil edilmiş bulunan intifa hakkı herkese karşı ileri sürülebilen bir hak mahiyetine bürünecektir.

-Mahkeme kararıyla kurulan:

Kesinleşen mahkeme kararları neticesinde verilen karara binaen adı geçen şahıslar lehine intifa hakkı kurulabilir. Tapu kütüğüne tescil aşamasında söz konusu karar metninin tapu memurlarına ibraz edilmesi gerekmektedir.

Bu hak ayrıca eşlerden birinin ölmesi halinde diğer eşin talebi üzerine de verilebilir. Bu durumda sağ kalan eşin mirastan doğan intifa hakkı, intikalle birlikte tescil edileceğinden intikal harcı dışında bir harç eşten tahsil edilmeyecektir. Bir başka örnek vermek gerekirse; anne-babanın, velayeti altındaki küçüğün malları üzerinde bulunan intifa hakkı da bu kapsamda ele alınabilir.

Eğer ki intifa hakkının konu olduğu taşınmaz bir tarla veya bahçe gibi tarımsal ürünlerin yetişmesine elverişli bir gayrimenkul ise süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler, intifa hakkı sahibine ait olacaktır TMK(804). Burada ancak çıplak mülkiyet sahibi olan kimse intifa hakkı sahibinden ekim veya dikim için yaptığı masrafları isteyebilir.

Bu hak konu gayrimenkulün ortadan kalkması ile sona erer. Bu hak eğer bir süreye bağlanmış ise sürenin dolması ile hak sona erer. tarafların vazgeçemleri de bu hakkı sona erdiren sebeplerden biridir.

Apartman Aidatı İçin İcra Takibi - Av. H. İbrahim Çelik

APATMAN AİDATI İÇİN İCRA TAKİBİ

Günümüzde giderek artan nüfus karşısında müstakil evlerden ‘apartman’ olarak tabir edilen birçok dairenin yer aldığı yapılara geçiş yaşanmıştır. Bu yapılarda bir araya gelen insanların bir arada huzur ve düzen içinde yaşamlarını devam ettirebilmeleri için yasal düzenlemeler yapılmıştır. Bu yasal düzenlemelerin başındaysa Kat Malikleri Kanunu gelmektedir. Bu kanun tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri hakkında uygulanır. Kat mülkiyetinin oluşabilmesi için tapu siciline tescil şarttır. Tapu Sicil Müdürlüğü’ne sunulan evraklar incelendikten sonra yeterli görülürse resmi bir sözleşme düzenlenir. Sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu kat maliklerinin apartmandan oturmaktan kaynaklanan haklarını ve yükümlülüklerini içermektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu sadece kat mülkiyetini değil kat irtifakını da kapsamaktadır. Kanun hangi masrafların eşit olarak dağıtıldığını 20. Maddede belirtmiştir. Bu 20. Maddeyi günümüz koşullarına göre değerlendirirsek; güvenlik görevlisi, havuz, spor salonu, jeneratör giderleri kat malikleri ve müteselsil borçlu olan kiracılar arasında eşit olarak paylaştırılır. Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu hususa örnek olarak asansör aidatı gösterilebilir.

Burada belirlenen giderlerden üzerine düşen yükümlülüğü yapmayan malike yahut kiracıya apartmanı aidatı için icra takibi başlatılabilir. Apartman aidatı için icra takibi diğer kat maliklerinden biri veya yönetici tarafından başlatılabilir. Apartman aidatı için icra takibi konusunda aylık yüzde 5’lik bir gecikme faizi uygulanmaktadır. Bu husus gecikme tazminatı olarak apartman aidatı için icra takibi içeriğinde yer alır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesine göre apartman aidatı için icra takibi hem kat malikine hem de kiracıya başlatılabilir. Burada kiracı da apartman aidatı için icra takibi hususunda müteselsilen ve müştereken sorumludur. Burada sadece kiracı değil sükna yani oturma hakkına dayanan yahut intifa hakkı sahibi olan kişi de apartman aidatı için icra takibi konusunda kat maliki ile birlikte sorumludur.

Kat maliklerinin ve kiracıların bu giderleri ödememesi nedeniyle kanun önemli bir imkan sağlamıştır. Bu başlatılan apartman aidatı için icra takibi olayına rağmen borcunu ödemeyen kat malikinin mülkiyetinde olan gayrimenkule ipotek tesis edilmesi için mahkemeye başvurma imkanı getirmiştir. Bu imkan ile apartman aidatları alacakların önemli bir kısmının üstüne çıkmıştır.

Yukarıdaki yasal düzenlemeler ışığında kanuni yükümlülüklerine aykırı davranarak aidat borcunu ödemeyen malik veya taşınmazda başka nedenlerle oturmakta olan kişiler hakkında apartman aidatı için icra takibi başlatılabilir. Apartman aidatı için icra takibi ilamsız olarak yapılır. Takibe ilişkin süre kısıtlaması bulunmamaktadır. Yetkili icra müdürlüğü ana taşınmazın bulunduğu yer icra daireleridir. KMK ‘da açıkça belirtildiği üzere aidat masrafı ödenmediğinde diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre icra takibine başlanabilir. Uygulamada yalnızca apartman yönetimi adına yöneticinin dava açabileceği yönünde bir kanaat oluşmuştur. Ancak Yargıtay 18. HD’nin aşağıdaki ilamı da kanuni düzenlemeyle aynı doğrultudadır;

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 34. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana gayrimenkulün sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması zorunludur. Buna göre dava konusu ana taşınmazda beş bağımsız bölüm bulunduğundan yönetici atanması zorunlu olmayıp kat malikleri isterlerse yönetici atayabilecekleri gibi ana taşınmazı birlikte de yönetebilirler. Aynı yasanın 20. maddesine göre de, kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlü olup, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacaktır. Ayrıca gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri yönetim planına bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açabilir, icra takibi yapabilirler.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde dava konusu ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulu olduğu, beş adet bağımsız bölüm bulunduğu, yönetici atanmayıp kat maliklerince birlikte yönetildiği, merkezi sistemle ısınma tesisatının bulunduğu ve yakıt giderlerinin kat maliki olan davacı tarafından karşılandığı anlaşıldığına göre, mahkemece, öncelikle, yönetim planı, yoksa yasa hükümleri dikkate alınarak toplayacağı bilgi ve belgeler ile davalıların sorumlu olacağı borç miktarı saptanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. (18. HUKUK DAİRESİ, E. 2010/4724, K. 2010/10657, T. 12.7.2010)
Aidat borçlarının ödenmemesi nedeniyle %5lik gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu borcu tebliğ gibi çeşitli yollarla öğrenmesi gerektiği aranmışken, ana borç olan aidat borcunun icra takibine konu olması için borçluya tebliği şartı aranmamıştır. İcra İflas Kanunu gereği, kural olarak icra takibinin kesinleşmesi için borçluya ödeme emrinin tebliğ edilmiş ve süresi içinde itiraz edilmemiş olması gerekir. Ancak 634 Sayılı Kanun’un 37/son maddesine göre; kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK’nun 68. maddesinde yazılan belgelerden sayılır. Anılan madde hükmüne göre işletme giderleriyle ilgili kat malikleri kurulu kararının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu kararları, sulh hukuk mahkemesince iptal edilmediği sürece yukarıda açıklanan geçerliliğini ve etkinliğini korur. Anılan kararların geçerli olup olmadığı ise, yine genel mahkemece yapılacak yargılamada tartışılması gereken hususlar olup; dar yetkili icra mahkemesinde bu konuda inceleme yapılamaz. (12. Hukuk Dairesi 2013/14604 E. , 2013/22650 K.)

Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarına göre ortak gider avans borcunun ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi içinse borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılması, işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararının kendisine tebliğ edilmiş olması veya ilgilinin bu borcu herhangi bir suretle öğrenmiş olması gerekir.

Mahkemece tarafların asıl borç ve gecikme tazminatına ilişkin iddia ve savunmaları doğrultusunda dosyaya sunulan bilgi ve belgelerin yanı sıra yönetimden ana taşınmazın yönetimi ile ilgili olarak dava konusu döneme ilişkin karar ve işletme defterleri ile tüm makbuz, fatura ve diğer belgeler ve varsa bu dönemlere ait işletme projeleri getirtilip bilirkişiden davalının bütün borçları ile ödemelerini ve herhangi bir suretle borcunu öğrenerek mütemerrit duruma geldiği tarihleri ayrıntılı bir şekilde belirleyen incelemenin yaptırıldığı ek rapor alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerekir. (YARGITAY 18. HD, E. 2003/4189, K. 2003/4952, T. 10.6.2003)

Kendisine icra takibi başlatılan kat maliki veya kiracı, söz konusu takibin haksız olduğunu düşünüyorsa, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde ilgili icra dairesine itirazda bulunabilir.

Av. Halil İbrahim ÇELİK & Merve ARABACI