Kentsel dönüşüm süreci içerisinde gayrimenkul sahipleri arasında kentsel dönüşüm anlaşmazlığı yaşanabildiği gibi, kentsel dönüşüme ilişkin faaliyet gösteren müteahhit şirketleri ya da inşaat firmaları ile malikler arasında da sorun yaşanabilmektedir. Öte yandan devletle inşaat şirketleri veya kat malikleri ile belediyeler arasında da kentsel dönüşüm anlaşmazlığı yaşanması söz konusu olabilir. Kentsel dönüşümün en fazla yaşandığı yer olan İstanbul’da bu tür anlaşmazlıklar da sıklıkla yaşanabilmektedir. Özellikle son yıllarda kentsel dönüşümün hız kazanması taraflar arasında hukuki itilaf yaşanmasına sebebiyet verebilmektedir. İstanbul’da Beyoğlu, Kasımpaşa, Bakırköy, Kartal, Pendik, Kadıköy, Şişli, Bayrampaşa, Zeytinburnu, Küçükçekmece, Üsküdar, Beşiktaş gibi yerleşim yerleri başta olmak üzere, Bağcılar, Gaziosmanpaşa, Eyüp, Bahçelievler… nüfusun yoğun olduğu bölgelerde de kentsel dönüşüm süreci uygulanmaktadır. 6306 sayılı Kanun Kapsamında risk taşıyan yapıların depreme dayanıklı şekilde yeniden inşası süreci, bir çok anlaşmazlığın yaşanmasına sebep olmaktadır. Gerek maliklerin gerekse de inşaat firmalarının bu süreçte mağdur olabilmelerine sebebiyet vermektedir.

Kentsel Dönüşüm Anlaşmazlığı Nasıl Çözülür?

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki 6306 Sayılı Kanun uyarınca, riskli yapıların kentsel dönüşüme tabi tutulması gerekmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen bu kanuna göre ilk olarak bir yapının dönüşüm kapsamında yer alıp almadığının anlaşılabilmesi için risk tespitinin yapılması gerekir. Yönetmelik ile belirlenmiş usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendisine ait olmak üzere malikler ya da kanuni temsilcileri risk tespitinin yapılmasını talep edebilirler.

Dönüşüm ile ilgili olarak yapının risk taşıyıp taşımadığı hususunda tespit, bakanlıkça lisanslandırılmış kurum veya kuruluşlarca yapılabileceği gibi bakanlık ya da idare tarafından da yapılabilir. Mülk sahiplerinin risk tespitini kendilerinin yaptırmaması durumunda belirtilen süreler sonunda bakanlık veya idare bu tespiti yapar. Risk tespiti yapılması ile birlikte maliklerin 15 gün içerisinde itiraz hakkı bulunur.

Söz konusu dönüşüm sürecinde yaşanılan anlaşmazlık ve mağduriyetin çözülebilmesi doğru bir süreç yönetimi ile mümkündür. Bu noktada uzman bir kentsel dönüşüm avukatı tarafından hukuki destek almanız yaşayacağınız maddi ve manevi mağduriyeti gidermek adına size mutlak fayda sağlar.

Kentsel Dönüşümde Anlaşmazlık Neden Kaynaklanır?

Sıklıkla yaşanılan durumlardan birisi aynı apartmandaki mülk sahiplerinin uzlaşma içerisinde olmamasıdır. Bu durum maliklerin dönüşümün sonrası yaşayabileceği mağduriyetten kaynaklanabilmektedir. Kentsel dönüşüm sonrası sahip olunan taşınmazın kaç metrekare olacağı en sık karşılaşılan anlaşmazlık konusudur. Dönüşüm öncesi örneğin 120 metrekare bir taşınmaza sahip malik, kentsel dönüşüm sonrası daha düşük bir metrekare alana sahip bir ev alabilmektedir.  Veya bir başka örnekte bina değerinin olması gerekenden düşük gösterilmesi dönüşümde mağduriyet yaratabilmektedir.

Aşağıda en çok karşılaşılan Kentsel Dönüşümün Sorunları Yer Almaktadır.

• Usulsüz Tebligat Yapılması ya da Tebligat Yapılmadan Karar Alınması

Dönüşüm sorunlarından birisi maliklere ya da gayrimenkul sahiplerine tebligat yapılırken usule uygun hareket edilmemesidir. Malikin bu süreçten bihaber olması ile dönüşümün yapılmak istenmesi

• Müteahhit Firmanın Seçiminde Yaşanılan Anlaşmazlıklar

Kentsel dönüşüm anlaşmazlığı hususunda yaşanılan sorunlardan birisi de binadaki maliklerin 2/3 oranı olmaksızın inşaat şirketi ya da müteahhit firmanın seçilmesidir. Bu şekilde belirtilen oranda çoğunluğun sağlanmamış olması durumunda malikler mağdur olabilmektedir.

• Eksik Metrekare Verilmesi

Kentsel dönüşüm anlaşmazlığı konularından birisi de malikler arasında metrekare bazında adaletli bir paylaşımın yapılmıyor olması ya da mevcut metrekare ile dönüşümün sonrası gayrimenkulün metrekaresi arasındaki hukuksuzluk

• Binanın Güçlendirilmesi Yerine Yıkımı Kararı Alınması

Kentsel dönüşümde binanın güçlendirilmesi ile çözüm sağlanabilecekken, maliklere karar alma sürecinde danışılmadan binanın yıkımına karar verilmesi ve gayrimenkul sahiplerinin bu şekilde mağdur edilmesi.

• Bina Risk Raporunun Gerçeğe Aykırı Alınmış Olması

Kentsel dönüşüme tabi tutulan binaya ilişkin risk raporunun hukuki olarak geçersiz bir şekilde temin edilmesi, dönüşüm anlaşmazlığı ve mağduriyet yaratan önemli konulardan birisidir.

• Kanuna Aykırı Hisse Satışının Yapılması Tehlikesi

Dönüşümde hissenizin satışı yapılırken kanuna uygun bir şekilde bu işlemin gerçekleştiriliyor olması gerekir. Aksi durumda kanuna aykırı bir hisse satışı tehlikesi ile karşı karşıya iseniz kentsel dönüşümde mağduriyet yaşama olasılığınız oldukça yüksektir.

• Mevcut riskli yapınızdaki arsa paylarının şerefiyelere ve metrekarelere doğru özgülenmemesi

Dönüşüme tabi olan riskli yapılarda arsa payları şerefiyelere ve metrekare oranlarına doğru özgülenmesi gerekir. Aksi durumda kentsel dönüşümün size avantajı değil mağduriyeti söz konusu olacaktır.

Kentsel Dönüşüm ile ilgili  iletişime geçmek için 0555 687 39 65