0555 687 39 65
info@halilibrahimcelik.av.tr

Şufa Hakkı ve Fiili Taksim

Miras, Bilişim, Ceza, Aile ve İş Hukuku Avukatı

Şufa Hakkı ve Fiili Taksim

Şufa hakkı veya diğer bir adıyla önalım hakkı bir kişinin bir malı satmak istemesi halinde 3. kişinin bu malı almak için öncelik hakkına sahip olması olarak tanımlanabilir. Şufa hakkı kanundan veya sözleşmeden kaynaklanabilir. Tarım arazilerinde komşu parsel sahibine de bu hak tanınmışken Anayasa Mahkemesi kararı ile bu hak ortadan kaldırılmıştır. Şuan şufa hakkı sadece kanundan yahut sözleşmeden doğabilmektedir.

Şufa Hakkı Türleri

Yukarıda da belirttiğimiz üzere şufa hakkı kanundan yahut sözleşmeden kaynaklanabilmektedir. Kanundan kaynaklanan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde belirtilmiştir. Maddeye göre paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki paydaşlardan biri payını satmaya karar verirse diğer pay sahipleri önalım hakkına sahiptir. Bu yazıda yasadan kaynaklanan önalım hakkının fiili taksim karşısındaki durumunu yargı kararları ile değerlendireceğiz.

Şufa Hakkının Kullanılması

Bir kişinin sözleşmeden yahut kanundan kaynaklanan bir önalım hakkı varsa bunu kullanabilmesi için öncelikle hakkın muhatabının taşınmazı satmaya karar vermesi gerekmektedir. Bu satış işlemine girişildiği takdirde şufa hakkı sahibi bu hakkını kullanmak istediğini beyan ederse artık öncelik hakkı şufa sahibine ait olmaktadır. Burada bildirim yükümlülüğü özünde satışı yapan kişi veya alıcı için geçerlidir. Ortada şufa hakkını kullanabilecek bir kişi varsa bir noter ihtarnamesi ile hak sahibine ihtarda bulunulmalı ve taşınmazın satılacağı değeri belirterek şufa hakkı sahibinden bu hakkını kullanıp kullanmayacağını 3 ay içinde bildirmesini istemek zorundadır. Aksi takdirde yapılan satış işleminin iptal edilme ihtimali oldukça yüksektir.

Paylı Mülkiyetli Taşınmazlarda Fiili Taksim Olması Halinde Şufa Hakkı Kullanımı

Paylı mülkiyete tabii bir gayrimenkulde fiili taksimin varlığından bahsedebilmek için 3 şarta ihtiyaç duyulmaktadır. Bu şartlar; bir gayrimenkulün bulunması, gayrimenkulün paydaşlar arasında taksim edilmesi ve bu taksim sonucunda ortaya çıkan bölümlerin paydaşlara özgülenmiş olmasıdır. Bu 3 şartın gerçekleşmesi halinde fiili taksim var kabul edilmektedir. Fiili taksim; paylı mülkiyete tabii taşınmazlarda her bir pay sahibinin payına düşen bölümünü dilediği gibi kullanması yahut bu arazinin çit, tel vb. bir yöntemle pay sahipleri arasında paylaştırılmış olması anlamın gelmektedir. Eğer fiili taksim konusunda yazılı yahut şifahi bir anlaşma var ise burada diğer pay sahipleri artık şufa hakkına sahip değildirler.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2016/296 E. 2018/860 K. Sayılı 06.02.2018 tarihli kararına göre: “Önalım davasına konu payın dair bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış sebebiyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2017/2176 E. 2018/316 K. Sayılı 16.01.2018 tarihli kararına göre “Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/16670 E., 2017/7927 K. sayılı kararına göre “Somut olayda; davalının taşınmazın fiilen bölünerek kullanıldığı yönündeki savunması doğrultusunda 06.04.2015 tarihli keşifde dinlenen davacı tanıkları ve davalı tanıkları taşınmazın fiilen taksim edilerek kullanıldığını beyan etmişler, 08.04.2015 tarihli bilirkişi raporunda, davacının ve diğer hissedarların kullandığı kısımda satsuma cinsi mandalin ağaçları bulunduğu, davalının kullandığı kısımda troyer cinsi mandalin ağaçları bulunduğu anlaşılmıştır. ….Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. ……. Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/17174 E., 2017/2116 K. sayılı ilamında “Somut olaya gelince; dava konusu 1494 ada 13 no’lu parselde davacı … 49/207, davalı … ise 158/207 paya sahiptir. Davalının, dava konusu taşınmazın paydaşları … ile …’dan toplamda 158/207 hisseyi 18.03.2011 tarihinde satış suretiyle edinmesi sonrası taşınmazda paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Dinlenen tanık beyanlarına göre, davaya konu 1494 ada 13 no’lu parselde portakal ağaçlarının bulunduğu yerin davacı tarafından kullanıldığı, davalıya satılan ve sebze ekilmek suretiyle kullanılan kısmın ise tel örgü ile çevrili haldeyken davalıya satıldığı anlaşıldığından fiili taksimin varlığı kabul edilmelidir. Bu durumda, davacının önalım hakkının kullanılması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2017/5410 E., 2018/1741 K. sayılı ilamında “Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Davacının kullandığı ve davalıya pay satan kişilerin kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise satıcı zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı kabul edilmektedir.
Somut olayda; davacı tarafından 644 ada 83 parsel sayılı taşınmazda davalıya satılan hisse için şufa hakkı kullanıldığı, mahkemece dava konusu 3600,53 m2 yüzölçümlü taşınmazdan bir kısım hissedarlar arasında fiili taksim söz konusu ise de, davacı ile davalı hissesine düşen alanda fiili taksim olmadığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru değildir. Şufa davasında fiili taksime değer verilebilmesi için dava konusu 644 ada 83 parsel sayılı taşınmazda davacı ve davalının fiilen kullandığı bölümlerin olması yeterlidir. 17.02.2016 tarihli bilirkişi raporu ve eki krokide A harfi ile gösterilen kısmın davalı tarafından, B harfi ile gösterilen kısmın davacı tarafından kullanıldığı tespit edildiğinden davanın taşınmazda fiili taksim bulunduğu gerekçesiyle reddi gerekirken yazılı gerekçeyle kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiş bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
Kabule göre de dava konusu taşınmazda davalı … 2/212 pay sahibi olduğu anlaşılmış ancak gerekçeli kararda 2/12 (1/56) payın iptali ile bu payın davacı adına tesciline karar verilmesi doğru görülmemiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/16190 E., 2017/7614 K. sayılı ilamında “Somut olayda; Dosya içeriğinden, bir kısım tanık beyanlarından ve mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu ve eki krokiden, dava konusu taşınmazda 18.11.2015 tarihli fen bilirkişisi krokisinde A harfi ile gösterilen kısmı satıcı …’in kullandığı B harfi ile gösterilen kısmı ise davacı …’in kullandığı, 13.11.2015 tarihli keşifte dinlenen davalı tanığı…ile aynı tarihli keşifte dinlenen ve 08.03.2016 tarihli celsede tekrar dinlenen davacı tanığı … beyanlarından anlaşılmıştır.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması gerekmediği gibi tapuda paydaş olan tüm maliklerin taşınmazı kullanması ve taşınmazın davacı ve davalı tarafından tapuda belirtilen hisseleri miktarında kullanmaları gerekmez. Davacının kullandığı ve davalının kullandığı ayrı ayrı bölümler var ise zamanında kullanıma karşı çıkmayan, o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı nedeni ile önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA”

Yukarıda paylaştığımız yüksek mahkeme kararlarında da tespit edileceği üzere paylı mülkiyete tabii bir taşınmazda;
a- Paydaşlar arasında bir anlaşma var ve her bir paydaşın kullanacağı alan belirlendiyse şufa hakkından bahsedilemez,
b- Taraflar arasında bir anlaşma olmadan her bir paydaşın kullanacağı alan zımni olarak belirlendiyse ve taraflar da bu alanlarını özgürce kullanıyorlarsa şufa hakkından bahsedilemez,
c- Taşınmazın her bir paydaş tarafından belirli bölümlerine farklı ürünlerinin ekilmesi halinde de fiili taksim var sayılır ve şufa hakkından bahsedilemez, yani paydaşlardan birinin taşınmazın bir bölümüne portakal diğer paydaşında taşınmazın başka bir bölümüne sebze ekmesi durumunda fiili taksim var kabul edilebilir,
d- Paydaşlardan birinin taşınmazın bir bölümüne çit çekip kullanmasına diğer paydaşın itiraz etmemesi halinde de şufa hakkından bahsedilemez.

0.00 avg. rating (0% score) - 0 votes

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir


+ üç = 7

Sorunuz mu var?