Tapu iptal ve tescil davası, kanuna aykırı bir şekilde, muvazaalı satış yolu ile tapu kaydının hukuka uygun olarak düzenlenmemiş olması durumunda bu işlemin geçersiz kılınması için açılan bir dava türüdür. Tapu iptali ve tescil davası usulsüz bir şekilde taşınmazın devri söz konusu olduğunda mülkiyet hakkının korunmasına yönelik açılan bir dava türüdür.

Tapu İptal ve Tescil Davası Kime Karşı Nasıl Açılır?

Tapu iptali davası, tapu kayıtlarına göre mülkiyet sahibine olarak görünen kişiye karşı açılmaktadır. Muvazaa nedeniyle açılan bir tapu iptali ve tescil davası söz konusuysa ve bu mülkiyet birkaç defa el değiştirmişse dava mülkiyet kısa bir dönem de dahi olsa tüm önceki ve günce maliklere birlikte açılabilir. Eğer mülkiyet hakkı sahibi vefat etmiş ise, tapu iptali ve tescil davası vefat eden kişinin mirasçılarına karşı açılabilir. Söz konusu davalarda 3. kişilere ait olan ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması talep edilecek ise, tapu kaydında yer alan hak sahibine ayrıca bir dava açılması gerekmektedir.

Tapu İptal  ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Tapu iptali davası açısından yetkili ve görevli mahkeme yani davanın açılacağı mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Ancak davacı ile davalı arasındaki ilişkiye göre tapu iptal  ve tescil davası tüketici mahkemeleri veya asliye ticaret mahkemelerinde de görülebilir. Eğer tapu iptal ve tescil davası bir tüketici işlemine dayanıyorsa dava tüketici mahkemesinde görülür. Aradaki ilişki TTK kapsamında bir ticari iş ise tapu iptal davası ticaret mahkemelerinde açılmalıdır. Hukuk tekniği açısından tüketici mahkemeleri ve ticaret mahkemeleri de asliye hukuk mahkemesi kapsamındadır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Dilekçesi

Muvazaalı işlem nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açmak isteyen kişilerin hukuki anlamda sorun yaşamamaları adına, dilekçelerini kusursuz hazırlamaları gerekir. Bu noktada hukuka aykırı işlemlerin açık bir şekilde anlatılması önemlidir. Tapu kayıtları, kayıtlara dayanak teşkil eden argümanlar ile birlikte dava dosyasında bulunacağı için doğru bilgilerin verilmesi zaman kaybını ortadan kaldıracaktır. Tapu iptali davası dilekçesi içerisinde hangi konularda bilirkişi incelemesi talep edileceği, tanıklar dinlenirken nelerin üzerinde durulacağı, keşif işlemi yapılırken hangi unsurun öne çıkacağı açıkça vurgulanmalıdır. Ayrıca tapu iptal ve tescil davası dilekçesi hazırlanırken Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 119. maddesinde belirtilen hususlara dikkat edilmeli ve dilekçelerde bulunması zorunlu bilgilere yer verilmelidir. Aksi durumda davanın usulden reddi gibi istenmeyen bir netice ile karşı karşıya kalınabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedenleri

Tapu iptal ve tescil davası sadece belirli gerekçeler ile sınırlandırılmamıştır. Kişi hak sahibi olduğunu düşündüğü bir gayrimenkulle alakalı tapu iptal davası açabilir. Pratikte sıklıkla karşılaştığımız gerekçelere değinirsek;

• Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası;

Bu gerekçede gayrimenkulü devreden kişinin devir yapmaya ehil olmadığı gerekçesine dayanılmaktadır. Bu kişi temyiz kudretinden yoksun olabilir veya iradesi hata, hile ve ikrahla sakatlanmış olabilir. 

• Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası;

Bazen tapu devirleri vekaleten yapılmaktadır. Kişi elinde olmayan sebeplerle devri gerçekleştiremeyeceğinden bir kişiyi vekil tayin ederek devri onun yapmasını isteyebilir. Ancak vekalet sahibi vekalet görevini kötüye kullanırsa bu husus da tapu iptal ve tescil davası gerekçesi olabilir. Ancak burada tapuyu devralan kişinin kötüniyeti bilmesi gerektiğine ilişkin de bir takım hususlardan bahsedebiliriz.

• İmar uygulaması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası;

Bu gerekçe genel de hazine arazilerinin sık olduğu köylerde imar planı uygulamalarından sonra gayrimenkullerin farklı kişilere tescil edilmesi neticelerinde otaya çıkmaktadır. 

• Ölünceye kadar bakma sözleşmesi kaynaklı tapu iptal ve tescil davası;

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi bir miras sözleşmesidir. Kişi kendisine ölene kadar bakacağını kabul eden kişiye bir gayrimenkulünü devredebilmektedir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi diğer mirasçılardan mal kaçırma amacıyla da kullanılmaktadır. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile ilgili ayrıntılı bilgiyi bu konudaki yazımızdan okuyabilirsiniz.

• Aile Konutu nedeniyle tapu iptal ve tescil davası;

Evli çiftlerin aile konutu olarak kullandıkları gayrimenkul ancak eşlerin ortak kararıyla devredilebilir. Eşlerden birinin rızası olmadan yapılan devir tapu iptal ve tescil davası konusu olabilmektedir. Aile konutu şerhi ile ilgili ayrıntılı bilgiyi yazımızdan okuyabilirsiniz.

• Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu tescil davası;

Medeni Kanunumuzun 713. maddesi bu konuyu izah etmiştir.  Tapu kütüğünde kaydı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl zilyetliğinde bulunan kişi mülkiyet hakkına hak kazanabilir. 

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal ve Tapu Tescil Davası

Mirastan mal kaçırma, muris muvazaası olarak adlandırılmakta olup, miras bırakan kişinin mirasçıların sahip olduğu hakları ortadan kaldırma sonucunu doğuracak şekilde miras üzerinde hileli işlem gerçekleştirmesidir. Muris muvazaası sıklıkla miras bırakanın tapuda kayıtlı taşınmazları 3. Bir kişiye devretmesi, bedelinin altında satış, bedelsiz satış gibi durumlar sonucu ortaya çıkmaktadır.

Miras bırakanın hileli işlemler ile taşınmaz devri, tapu iptali davası ve tapu tescil davalarına sıklıkla konu olmaktadır. Muris Muvazaası kaynaklı tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için tenkis davası ile birlikte veya tenkis davası açılmasından sonra bir dava süreci söz konusu olabilir. Zira muris mal kaçırmış olsa bile, mirasçıların miras hakları zarar görmüyorsa muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tapu tescil davası açılamaz.

Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Ve Tescil Davası

Tapuda kayıtlı taşınmazların devri yapılırken herkesin devir işlemi esnasında temyiz kudretine ve fiili ehliyete sahip olması gerekir. Medeni Kanun, temyiz kudretini bireylerin davranışlarının eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücüne sahip olması olarak ifade etmiştir. Yani taşınmazın devri esnasında akıl sağlığının olmaması, yaşlılık nedeniyle akıl sağlığının bozukluğu, sarhoşluk gibi durumlar hukuki ehliyeti engelleyen unsurlar olarak değerlendirilmektedir.

Fiili ehliyete sahip olunmayan durumlarda taşınmaz satışı hukuka aykırı olacağından tapu iptal ve tapu tescil davası açılabilmektedir.

Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Yukarıda izah ettiğimiz gibi kimi zaman mülk sahibi devir işlemini gerçekletiremediği için 3. kişiye vekalet vererek devir işlemini gerçekleştirmek istemektedir. Burada vekil tayin edilen kişi mülk sahibinin iradesine uygun hareket etmelidir. İradeye aykırı yapılan hareketler nedeniyle vekalet hakkı kötüye kullanılmış olur ve bu da tapu iptal ve tescil davası neticesi doğurabilmektedir. Burada tapu devri sonucu mağduriyet yaşayan kişilerin, yaşadıkları zararın giderilmesi adına tapu iptal ve tescil davası açmaları gerekir.  Vekaleten işlem yapma yetkisine sahip kişi, vekalet ettiği bireyin yararına ve o kişinin iradesine uygun hareket etmesi zorunluluktur.

Vekalet eden ve vekalet veren kişiler arasındaki ilişki, vekalet sözleşmesi hazırlanarak açık bir şekilde belirtilebilir. Eğer taraflar arasında herhangi bir vekalet sözleşmesi yoksa vekaletin kapsamı görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Vekalet ilişkisinin kapsamının belirlenmediği durumlarda da vekalet veren kişilerin, vekalet verenin iradesi ve çıkarlarına uygun hareket etmesi yükümlülüğü bulunur.

Bu noktada vekalet verenin yararı ile bağdaşmayacak şekilde işlem yapılması durumunda tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

Vekil kişinin hukuka aykırı şekilde işlem yaparak tapu devri gerçekleştirdiği durumlarda, vekalet veren kişiye ait taşınmazı devraldığını bilen ya da olayın özelliklerine göre bilmesi gereken 3. Kişi alıcı, aleyhinde tapu iptal ve tescil davası açılır. Diğer yandan 3. Kişi alıcının, iyi niyetli olması ve vekaletin kötüye kullanıldığını bilmiyor olması durumunda vekil ile yaptığı satış sözleşmesi geçerlidir. Bu durumda vekil eden, vekalet görevini kötüye kullanmıştır ve iyi niyetli 3. Kişi alıcıya tapu iptali davası açılamaz. Söz konusu sorun vekil ve vekalet veren arasında kalır.

Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazın davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, bu taşınmaza ait mülkiyet hakkını kendi adına tapuya kaydını talep edebilir.

Bir taşınmazın tapuda kaydı var ise, kazandırıcı zaman aşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Fakat kimi zaman tapuda taşınmazın kime ait olduğu anlaşılamaz veya 20 yıl öncesinden hakkında gaiplik kararı verilen bir kimseye ait olması durumunda bu taşınmaz kazandırıcı zaman aşımı ve zilyetlik yoluyla elde edilmesi mümkün olabilir. Böylesi bir hükmün uygulanabilmesi için taşınmaz sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak bilgi ve belgelerin tapudan çıkarılmasının imkansız olması gerekmektedir.

Tapuda kayıtlı sahibi anlaşılamayan veya sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen taşınmazı, nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran birey, söz konusu taşınmazın kendi adına tapuda kayıtlı olmasını sağlamak amacıyla tapu iptali davası ve tapu tescil davası açabilir. Diğer bir değişle söz konusu durumlarda 20 yıl malik sıfatıyla taşınmazı elinde bulunduran kişi kazandırıcı zaman aşımından kaynaklı tapu kaydı talep edebilir.

Aile Konutu Şerhi nedeniyle Tapu İptali  ve Tescil Davası

Aile konutu şerhi ve bu şerhin hukuki olarak ne anlama geldiği konularında daha önce bilgi vermiştik. Kısaca aile konutu şerhi eşlerden ikisinin de açık bir şekilde rızası olmadan taşınmazın elden çıkarılması, satılması ya da devredilmesi işlemlerini engelleyen bir uygulamadır. Aile konutu şerhi konulmuş bir taşınmazın devri söz konusu olduğunda birey, tapu iptali ve tapu tescil davası açarak, devir işlemini geçersiz kılabilir. Tapuda aile konutu şerhi konulmamış ise, devir işleminde iyi niyetli 3. kişinin hakkı korunacaktır. Fakat tapuda aile konutu şerhi konulmamış bir taşınmaz için, bu taşınmazın aile konutu olduğunu bilerek devir işleminin tarafı olan 3. kişinin iyiniyetli olduğu kabul edilmeyecektir. Aile konutunun eşlerin rızası olmadan satılması son dönemde sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Bu nedenle devredilecek taşınmazın aile konutu olup olmadığı hususu dikkatle incelenmeli ve devir bu şekilde yerine getirilmeldir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım alacaklısının bir takım mal varlığı değerini, bakım yükümlülüğünün yerine getirilmesi karşılığında bakım borçlusuna devretmesi olarak nitelendirilebilir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin ne olduğu, nasıl hazırlanması gerektiği ve kapsamını daha önce değerlendirmiştik. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde her iki taraf da borçlu konumundadır. Taraflardan birisi bakım borçlusu iken diğer taraf bu bakım karşılığında sözleşmede yer alan taşınmazı devretmeyi borç edinir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi içerisinde bir gayrimenkul taahhüt edilmiş ise sözleşme gereği gayrimenkul bakım borçlusuna geçmektedir. Bu durumda bakım borçlusu gayrimenkul üzerinde tasarruf hakkına sahiptir. Bakım alacaklısı, temlik ettiği gayrimenkul üzerinden ipotek hakkına sahiptir. Gayrimenkul devri yapılmasından sonra 3 aylık bir süre içerisinde Tapu Sicil Müdürlüğüne başvuru yapılarak bu hak kullanılabilir. Diğer yandan taraflar arasında devredilecek olan taşınmazın 3.  kişiye temliki de kararlaştırılabilir.

Tapu Tescil Davası

Tapu kütüğünde malik olarak görünen kişinin mülkiyet hakkının iptal edilerek kendi adına tescilinin talep edildiği davaya tapu tescil davası denmektedir. Uygulamada iptal ve talep aynı dava içerisinde talep edilmekte olup tapu iptali ve tescil davası olarak anılmaktadır. Özellikle miras hukuku alanında tapu iptali ve tescil davası ile sıklıkla karşılaşılmaktadır. Ayrıca son dönemde inşaat sektörünün Türkiye’de kontrolsüz büyümesi ile müteahhit firmalara da sıklıkla bu tür davalar açılmaktadır. Zira kötüniyetli firmalar aynı gayrimenkulü birkaç kişiye satabilmekte veya  üzerinde ipotek olan gayrimenkulü alıcıya satabilmektedir.

Tapu Tescil Davası Kime Karşı Açılır?

Tescil davaları hazineye ve ilgili kamu tüzel kişisine varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılmaktadır. Davalılar ve itiraz edenler aynı dava içerisinde kendi adlarına tescil kararı verilmesini isteyebilir. Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında zamanaşımı süreleri kıyasen uygulanmaktadır.