APATMAN AİDATI İÇİN İCRA TAKİBİ 12


APATMAN AİDATI İÇİN İCRA TAKİBİ
6 votes, 4.50 avg. rating (89% score)

Günümüzde giderek artan nüfus karşısında müstakil evlerden ‘apartman’ olarak tabir edilen birçok dairenin yer aldığı yapılara geçiş yaşanmıştır. Bu yapılarda bir araya gelen insanların bir arada huzur ve düzen içinde yaşamlarını devam ettirebilmeleri için yasal düzenlemeler yapılmıştır. Bu yasal düzenlemelerin başındaysa Kat Malikleri Kanunu gelmektedir. Bu kanun tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri hakkında uygulanır. Kat mülkiyetinin oluşabilmesi için tapu siciline tescil şarttır. Tapu Sicil Müdürlüğü’ne sunulan evraklar incelendikten sonra yeterli görülürse resmi bir sözleşme düzenlenir. Sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.

Kat Mülkiyeti Kanunu kat maliklerinin apartmandan oturmaktan kaynaklanan haklarını ve yükümlülüklerini içermektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu sadece kat mülkiyetini değil kat irtifakını da kapsamaktadır. Kanun hangi masrafların eşit olarak dağıtıldığını 20. Maddede belirtmiştir. Bu 20. Maddeyi günümüz koşullarına göre değerlendirirsek; güvenlik görevlisi, havuz, spor salonu, jeneratör giderleri kat malikleri ve müteselsil borçlu olan kiracılar arasında eşit olarak paylaştırılır. Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu hususa örnek olarak asansör aidatı gösterilebilir.

Burada belirlenen giderlerden üzerine düşen yükümlülüğü yapmayan malike yahut kiracıya apartmanı aidatı için icra takibi başlatılabilir. Apartman aidatı için icra takibi diğer kat maliklerinden biri veya yönetici tarafından başlatılabilir. Apartman aidatı için icra takibi konusunda aylık yüzde 5’lik bir gecikme faizi uygulanmaktadır. Bu husus gecikme tazminatı olarak apartman aidatı için icra takibi içeriğinde yer alır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. Maddesine göre apartman aidatı için icra takibi hem kat malikine hem de kiracıya başlatılabilir. Burada kiracı da apartman aidatı için icra takibi hususunda müteselsilen ve müştereken sorumludur. Burada sadece kiracı değil sükna yani oturma hakkına dayanan yahut intifa hakkı sahibi olan kişi de apartman aidatı için icra takibi konusunda kat maliki ile birlikte sorumludur.

Kat maliklerinin ve kiracıların bu giderleri ödememesi nedeniyle kanun önemli bir imkan sağlamıştır. Bu başlatılan apartman aidatı için icra takibi olayına rağmen borcunu ödemeyen kat malikinin mülkiyetinde olan gayrimenkule ipotek tesis edilmesi için mahkemeye başvurma imkanı getirmiştir. Bu imkan ile apartman aidatları alacakların önemli bir kısmının üstüne çıkmıştır.

Yukarıdaki yasal düzenlemeler ışığında kanuni yükümlülüklerine aykırı davranarak aidat borcunu ödemeyen malik veya taşınmazda başka nedenlerle oturmakta olan kişiler hakkında apartman aidatı için icra takibi başlatılabilir. Apartman aidatı için icra takibi ilamsız olarak yapılır. Takibe ilişkin süre kısıtlaması bulunmamaktadır. Yetkili icra müdürlüğü ana taşınmazın bulunduğu yer icra daireleridir. KMK ‘da açıkça belirtildiği üzere aidat masrafı ödenmediğinde diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre icra takibine başlanabilir. Uygulamada yalnızca apartman yönetimi adına yöneticinin dava açabileceği yönünde bir kanaat oluşmuştur. Ancak Yargıtay 18. HD’nin aşağıdaki ilamı da kanuni düzenlemeyle aynı doğrultudadır;

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 34. maddesinin 2. fıkrasına göre, ana gayrimenkulün sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması zorunludur. Buna göre dava konusu ana taşınmazda beş bağımsız bölüm bulunduğundan yönetici atanması zorunlu olmayıp kat malikleri isterlerse yönetici atayabilecekleri gibi ana taşınmazı birlikte de yönetebilirler. Aynı yasanın 20. maddesine göre de, kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlü olup, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacaktır. Ayrıca gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri yönetim planına bu kanuna ve genel hükümlere göre dava açabilir, icra takibi yapabilirler.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde dava konusu ana taşınmazda kat mülkiyeti kurulu olduğu, beş adet bağımsız bölüm bulunduğu, yönetici atanmayıp kat maliklerince birlikte yönetildiği, merkezi sistemle ısınma tesisatının bulunduğu ve yakıt giderlerinin kat maliki olan davacı tarafından karşılandığı anlaşıldığına göre, mahkemece, öncelikle, yönetim planı, yoksa yasa hükümleri dikkate alınarak toplayacağı bilgi ve belgeler ile davalıların sorumlu olacağı borç miktarı saptanıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. (18. HUKUK DAİRESİ, E. 2010/4724, K. 2010/10657, T. 12.7.2010)
Aidat borçlarının ödenmemesi nedeniyle %5lik gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu borcu tebliğ gibi çeşitli yollarla öğrenmesi gerektiği aranmışken, ana borç olan aidat borcunun icra takibine konu olması için borçluya tebliği şartı aranmamıştır. İcra İflas Kanunu gereği, kural olarak icra takibinin kesinleşmesi için borçluya ödeme emrinin tebliğ edilmiş ve süresi içinde itiraz edilmemiş olması gerekir. Ancak 634 Sayılı Kanun’un 37/son maddesine göre; kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları İİK’nun 68. maddesinde yazılan belgelerden sayılır. Anılan madde hükmüne göre işletme giderleriyle ilgili kat malikleri kurulu kararının takip konusu yapılabilmesi için ilgilisine tebliğine de gerek bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu kararları, sulh hukuk mahkemesince iptal edilmediği sürece yukarıda açıklanan geçerliliğini ve etkinliğini korur. Anılan kararların geçerli olup olmadığı ise, yine genel mahkemece yapılacak yargılamada tartışılması gereken hususlar olup; dar yetkili icra mahkemesinde bu konuda inceleme yapılamaz. (12. Hukuk Dairesi 2013/14604 E. , 2013/22650 K.)

Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulamalarına göre ortak gider avans borcunun ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi içinse borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılması, işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararının kendisine tebliğ edilmiş olması veya ilgilinin bu borcu herhangi bir suretle öğrenmiş olması gerekir.

Mahkemece tarafların asıl borç ve gecikme tazminatına ilişkin iddia ve savunmaları doğrultusunda dosyaya sunulan bilgi ve belgelerin yanı sıra yönetimden ana taşınmazın yönetimi ile ilgili olarak dava konusu döneme ilişkin karar ve işletme defterleri ile tüm makbuz, fatura ve diğer belgeler ve varsa bu dönemlere ait işletme projeleri getirtilip bilirkişiden davalının bütün borçları ile ödemelerini ve herhangi bir suretle borcunu öğrenerek mütemerrit duruma geldiği tarihleri ayrıntılı bir şekilde belirleyen incelemenin yaptırıldığı ek rapor alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerekir. (YARGITAY 18. HD, E. 2003/4189, K. 2003/4952, T. 10.6.2003)

Kendisine icra takibi başlatılan kat maliki veya kiracı, söz konusu takibin haksız olduğunu düşünüyorsa, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde ilgili icra dairesine itirazda bulunabilir.

Av. Halil İbrahim ÇELİK & Merve ARABACI


Leave a comment

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir


8 − altı =

12 thoughts on “APATMAN AİDATI İÇİN İCRA TAKİBİ

  • Tarcan Kurt

    Merhabalar, toplamda 1 yıldan daha yeni güncel 1700 TL aidat borcu için ödeyeceğiz şuanda bizde kiracidan almaya çalışıyoruz denilmesine rağmen. Bahsettigim daire kiraci olan daire bu arada. Bu tarz bir borç icin bizi icraya vermekle tehdit ediyor. Bunu yaptığında sonucu olurmu veya ne olur öğrenmek istedim.

  • ERDOĞAN ALYAZ

    Merhaba, size bir sorum olacak. Bir sitede kiracıyım. Bina sıfır. Henüz iskan alınmadı. Sözleşme yapılırken aidat vs. bir bilgi yazılmadı. şu kadar aidat ödenecek diye bir ibare yok. şimdi benden habersiz onayım imzam olmadığı halde aralarında anlaşıyorlar ve benden 115 tl aidat ödememi istiyorlar. Bu parayı ödemek istemiyorum ne yapmalıyım ?

  • Babür Ünsal

    Merhaba. 1. Apartmanımızda aidatını 28 aydır vermeyen bir malike nasıl yaptırım uygulanır? 2. Adresi ve telefonu bilinmeyene nasıl ulaşılır? Bunlar için takip edilecek yol/lar nelerdir? Teşekkürler …

  • Semih

    Merhabalar , apartmanda ödenmeyen aidatlar için örneğin son ödeme tarihi 15.01.2017 olan bir aidat için ne kadar süredeyasal takip başlatılabilir yada son ödeme tarihinden kaç gün sonra aidat ödenmemiş sayılır bununla ilgili kanun neler söylüyor. Teşekkür ederim

  • murat

    merhaba. 3 ay aidatımı ödemedim. icraya vermişler suan avukat masrafıda cıktı. daha önce 6 ay gec ödemistim icralık bir durum olmamıstı. bu konu hakkında bana nasıl yardımcı olabilirsiniz ? 3 ay ödemedim diye vermeleri mümkünmüdür ?

  • peter

    peki apartman sahibi kişi işşiz ve geliri yoksa ne? olucak. işşiz adam hakkını nasıl? arıyacak işşizlerle ilgili bir kanun varmı? zaten işşiz adam ödemesi imkansız. bu konuda acıl cevaplarınızı beklıyorum.

  • Bero

    Merhaba toplamda faizle birlikte 6500 tl aidat borcumuz var kiraciyiz ve kontratimiz bitti meskensiz bir binada oturuyotuz ve kafalarina gore elektrik su gonderdikleri icin odeme yapmaz olduk evimize icra gelecegini soylediler kontrat yokken boyle birsey olabilir mi

  • şahin çetin

    merhaba ben 2016 yılında bir ev aldım. müteahit firma satılmayan dairelerin aidatlarını ödemesi gerekirken, yönetim şirketi ile anlaşarak, daha önceden yapılan doğalgaz alt yapı ve demirbaşlar için ödediklerini aidatlara saydırmış.
    şimdi 8-9 daire sahibi yönetim şirketi ile sorun yaşıyor. daire başına 700 TL 1 yıl önce d.gaz alt yapı için ve 500 TL 6-7 ay önce yapılan demirbaş alımı bedeli.
    icraya vereceğini söylüyor. yönetim kat malikleri ile tartışıyor. herkes neden müteahitten almadığını söylüyor. toplantı yapıldı. müteahit firma ile mahsuplaştığını söyledi. yani siteyi değil müteahitin tarafını tutuyor.
    sorum şu;
    -icraya verebilir mi yoksa mahkemeyemi verir?
    -biz bu borcu mutlaka ödemek zorunda kalırmıyız?
    -sitenin 15000 TL den fazla kasada parası bulunuyor. döviz %30-40 arası değerlendi, faizler aldı başını gitti. bu parayı kullanıp bize de patron muamelesi yapmasına nasıl itiraz edebiliriz?
    -sitenin hesabını her kat maliki incelemek isteyebilir mi?

    selamlar

  • rüştü keser

    merhabalar
    dukkanda kiracıyım 40-45 metre kare dir. yonetici 2016 yıl 1 ton bana ise yine 1 ton komur aldırdı. yani daireler ile aynı 2017 iise dair 2 ton alırken bana 1,5 yazıldı. daireler 2+1 ve 3+1 90-110 metrekare arasıdır. odemedim icra baslatılar. itiraz ettim. hakim red kesin hukum verdi. arsa payı ve metre kare olarak benim bu kadar yuksek almam normalmi. yoksa hakim kararında yanlıslık olabilirmi. ne yapılması gereklidir.
    saygılar.